Legalidad del contrato
Conforme
Art. 1554 CC
Informe privado de evaluación de inversión preparado para Guillermo Becerra Ojeda. Ingrese la clave de acceso para continuar.
El contrato de promesa de Pazcorp es legalmente sólido y tu capital está bien protegido. Pero faltan los números comerciales que justifican la inversión: estás a punto de comprometer ~$316M sin tener por escrito el descuento real ni la renta garantizada.
Compra en verde de dos departamentos en el Edificio Carmen 72 (Carmen N°72, Santiago Centro) — edificio nuevo de 188 deptos acogido a DFL-2. Desarrolla Inmobiliaria Paz SpA (Pazcorp); construye Constructora Paz; intermedia Activo Más.
El capital está bien resguardado: el riesgo real no es de pérdida, es de plazo. Solo ~10% se paga antes de que el inmueble exista y ese tramo está cubierto por la Póliza de Venta en Verde. Pero la cláusula de suspensión de plazos puede estirar la entrega 1–2 años con tu capital inmovilizado.
388,50 / 392,50 UF. Si la inmobiliaria no construye, recuperas los anticipos pagados durante la construcción. Pendiente: revisar la póliza efectiva.
Si la Condición Para Escriturar no ocurre antes del 30-may-2029, puedes desistir (aviso 30 días) y recuperar todo reajustado en UF.
Si la inmobiliaria incumple culpablemente (no construye, vende a un tercero, se niega a escriturar): 15% de multa más restitución reajustada.
Pazcorp mitiga el riesgo de insolvencia. No se hizo due diligence financiero del emisor — recomendable revisar estados financieros / clasificación.
No hay cláusulas nulas ni leoninas en sentido estricto. Las asimetrías son las típicas del formato Pazcorp. Los puntos 1, 2 y 3 son los que vale la pena dejar por escrito.
La más relevante. Pedir, al menos, un tope máximo de suspensión acumulada o que las causales sean taxativas.
Aclarar por escrito cuál aplica; no deben acumularse.
Entregas la administración a la inmobiliaria / ASSETPLAN sin poder revocar ni exigir cuentas. Caduca si vendes o usas la unidad. Revisar el texto antes de comprometerte.
Tú cedes restringido y quedas solidariamente responsable; ellos ceden libre a relacionada. Estándar y aceptable.
No se puede postergar por estética. Pro-inmobiliaria pero estándar y razonable.
Estándar; mitigado por el derecho a desistir si hay modificación sustancial (>5%).
Balanceada — aplica a ambas partes. A favor del comprador.
El asesor no responde por nada (“no es contrato”, “sin obligación de resultado”). Normal en asesoría gratuita, pero no tienes recurso contra el intermediario si la recomendación sale mal.
El contrato remite a un “Anexo mensual” que define el % de Aporte Paz (entre 5% y 15%) y el monto del Arriendo Asegurado — y ese anexo no está en el set que te entregaron. Según el porcentaje, el precio efectivo del 518 se mueve casi 400 UF.
Comprar 2 unidades en el mismo piso, mismo desarrollador, concentra el riesgo: vacancia, plusvalía y exposición a un solo proyecto. Decisión consciente — pero anótalo.
Si no obtienes el crédito en 2028–2029, solo te salvas de la multa con pre-aprobación por escrito aprobada por la inmobiliaria; igual te retienen 5%. Mantén tu perfil crediticio limpio hasta 2029.
El beneficio DFL-2 está limitado a 2 viviendas por persona (Ley 20.455). Comprando exactamente 2, quedas en el tope: si ya tienes otra DFL-2, perderías el beneficio. Verificar con asesor tributario.
La renta de arriendo es ingreso afecto (salvo exención DFL-2 aplicable) y el Arriendo Asegurado tributa. El IVA va incluido en el precio y, como persona natural, no lo recuperas. El Aporte Paz tiene implicancias tributarias a confirmar.
No se resuelven negociando cláusulas: se resuelven pidiendo papeles. Estos antecedentes definen el precio efectivo y la rentabilidad — sin ellos, estarías firmando a ciegas.
El % aplicado a 518 y 519 (entre 5% y 15%). Define el precio efectivo de cada departamento.
Renta mensual garantizada para 518 y 519, con detalle de qué cubre y qué no. Es la base del cap rate.
Compañía aseguradora, número, monto y vigencia que garantizan los anticipos (Art. 138 bis) por cada unidad.
El mandato de Arriendo Asegurado a revisar antes de firmar: incluye irrevocabilidad por 24 meses y exención de rendir cuenta.
Por escrito, con supuestos (renta, vacancia, plusvalía, gastos), dejando claro que es estimativo y no contractual.
Multa 10% vs 15%, tope a la suspensión de plazos, estructura societaria del vendedor, reglamento de copropiedad y pre-aprobación de crédito.
No por un problema legal, sino hasta recibir por escrito los cuatro documentos faltantes (Aporte Paz, Arriendo Asegurado, Póliza, Mandato).
Remite el listado de puntos al intermediario y exige respuesta escrita: documentos faltantes + aclaraciones contractuales (multa, suspensión, sociedad, copropiedad, crédito, tributación).
Con el % de Aporte Paz y el monto de arriendo asegurado, recalcula el cap rate y decide sobre una base real, no proyectada.
Revisión de los puntos marcados ⚠️ (suspensión sin tope, tensión 10/15%, mandato irrevocable) y del texto del Mandato antes de comprometerte.
No es un “no firmes”. Es un “no firmes a ciegas”: el contrato está bien, pero faltan los números que justifican la inversión.